RUB 0.0303
EUR 1.8490
USD 1.7475
26 Fevral , 2017, 00:20

Qiymətləndirmə zamanı adətən üç əsas yanaşma (metod) tətbiq edilir. Lakin xüsusi hallarda əmlakın real bazar dəyərini müəyyən etmək qiymətləndirici fərdi yanaşmalar tətbiq edə bilər. Misal üçün müvafiq obyektin mövcud vəziyyətdə analoq əmlakla muqayisədə bazar dəyəri çox aşağı olduğu zaman qiymətləndirici xüsusi yanaşma ilə əmlakdan daha səmərəli istifadə imkanlarını nəzərə almaqla real bazar dəyərini müəyyən edə bilər.   

 

Xərc yanaşması –aşınması nəzərə alınmaqla qiymətləndirmə obyektinin əvəz olunması və yaxud bərpası üçün zəruri olan cari xərclərin müəyyən edilməsinə əsaslanan qiymətləndirmə metodlarının məcmusudur.

Xərc metodu hər hansı analoji obyektin yaradılması (tikintisi) zamanı çəkilən xərclərin dəqiq hesablanması üçün daha münasibdir. Əmlakın sığortası, vergiyə cəlb olunması, dəqiq ilkin və cari balans dəyərinin müəyyən edilməsi hallarında xərc metodu daha münasib hesab edilir.

Xərc metodu  ilə obyektin dəyəri onun yerləşdiyi yerin tikinti üçün hazır vəziyyətə gətirilməsi (torpaq sahəsinin alınması və tikintiyə başlamaq üçün icarə sənədlərinin alınması və s.), tikintinin həcmi və təmir xərcləri ilə müəyyən olunur.

Obyektin bərpa dəyəri analoji obyektin qiymətinə əsasən müəyyən olunur. Analoji obyekt kimi – qiymətləndirilən obyekt ilə uyğun olan (eyni funksional təyinatlı, həcm-planlı və konstruktiv quruluşlu) eyni tipli bina nəzərdən keçirilir.

Xərc metodun tətbiqi zamanı yeni uyğun obyektin hazır vəziyyətə gətirilməsi üçün çəkilə biləcək bütün xərclər ümumiləşdirilmiş göstəricilər əsasında aşınma nəzərə alınmaqla cari qiymətlərlə hesablanmış, alınmış qiymətin üstündə torpağın və yaxşılaşdırmaların dəyəri əlavə edilir. Bu zaman dəyərin və uyğun olaraq aşınmanın dəqiq nəzərə alındığı hallarda daha dəqiq nəticələr əldə etmək mümkündür.

 

Gəlirin kapitallaşdırılması yanaşması – qiymətləndirmə obyektindən gözlənilən gəlirin müəyyən edilməsinə əsaslanan qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin qiymətləndirilməsi metodlarının məcmusudur.

Gəlirin kapitallaşdırılması metodu ilə hesablama gözləmə prinsipinə əsaslanır və əsasən də qiymətləndirilən obyektin gələcəkdə gətirəcəyi gəlir əsasında müəyyən edilir. Bu zaman qiymətləndirilən obyektin alternativ istifadə imkanları nəzərdən keçirilir. Daha yaxşı və daha səmərəli istifadə imkanı təhlil edilərək əmlakın gəlir gətirmə qabiliyyəti əsasında gələcək gəlirlər kapitallaşdırılır. Bu zamanda obyektin icarəsi barədə bazar məlumatları, pulun faizləri və s. kimi məlumatlar əsas götürülür. Gəlirli biznes növlərinin tətbiqi imkanları araşdırılır. Bu metod daha yetkin və stabil inkişaf edən iqtisadi şəraitlər üçün daha münasibdir.

Bu metod zamanı potensial mənfəət əldə etmək nöqteyi nəzərindən qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin müəyyən edilməsi üçün nağd pul axınının birbaşa kapitallaşdırılması da aparıla bilər.

Birbaşa kapitallaşdırma obyektin dəyərinin müəyyən edilməsindən, gəlir (nağd pul axını) və dəyər arasındakı əlaqə ilə qiymətləndirmə anının birbaşa arxasınca gələn dövr ərzində gözlənilən pul axınının bölünməsi yollarından ibarətdir.

Bu zaman hesablama bazası qismində qiymətləndirmə obyekti ilə daha səmərəli istifadə olunması, habelə texniki vəziyyəti nəzərə alınmaqla məqsədyönlü icarəyə verilməsi baxımından oxşarlıq təşkil edən obyektlərin icarə ödəmələrinin bazar dərəcələri təhlilinin nəticələrindən istifadə edilir.

Diskont dərəcələrinin hesablayıb tətbiq etdikdən sonra obyektə xas olan spesifik vəsaitlərdən istifadə olunması ilə bərabər icarə ödəmələrinin bazar dərəcələrinin kapitallaşdırılması metodu potensial investorun məntiqini və qiymətləndirilən obyektin bazar dəyərinin müvafiq nizamlılığını əks etdirir.

 

Uyğun satışların müqayisəsi yanaşması – sövdələşmə qiymətləri məlum olan analoji obyektlə qiymətləndirmə obyektinin müqayisəsinə əsaslanaraq qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin qiymətləndirilməsi məcmusudur.

Bu yanaşmanın əsası ondan ibarətdir ki, qiymətləndirmə obyektinin dəyəri birbaşa olaraq analoji obyektlərin satış qiymətlərinə uyğun müəyyən edilir. Hər bir tutuşdurulan satış qiyməti qiymətləndirmə obyektinin satış qiyməti ilə müqayisə edilir.

Müqayisəli yanaşmadan istifadə edərkən aşağıdakı işləri həyata keçirilir:

1. Məlumatların toplanması, daşınmaz əmlak bazarının öyrənilməsi, alqı-satqı və satış təklifləri üzrə sövdələşmələrdən analoqların seçilməsi

2. Satış qiyməti, təklif olunan qiymətlər, sövdələşmə qiymətləri, fiziki xarakteristikaları, yerləşdiyi yer və digər şəraitlər ilə bağlı olaraq hər bir seçilmiş analoq üzrə məlumatların yoxlanılması

3. Satış şəraiti, fiziki xarakteristikası, yerləşdiyi yer, satış müddəti üzrə hər analoqun qiymətləndirmə obyekti ilə müqayisəsi və təhlili

4. Aralarındakı və qiymətləndirmə obyekti ilə olan müxtəlifliklərlə bağlı olaraq hər bir analoq üzrə təklif olunan qiymətlərə və ya satış qiymətlərinə edilən düzəlişlər

5. Analoqların düzəliş (korrektə) qiymətlərinin razılaşdırılması və qiymətləndirmə obyektinin dəyəri ilə bağlı nəticənin çıxarılması.

Analoq obyektlərin qiymətlərin təhlili zamanı analoqlar və qiymətləndirmə obyekti arasında mövcud olan fərqlərə düzəliş edilir. İnkaredici (mənfi) düzəlişlər o hallarda tətbiq edilir ki, analoq öz göstəriciləri ilə qiymətləndirmə obyektini üstələyir. Müsbət düzəlişlərdən isə o vaxt istifadə olunur ki, analoq öz göstəricilərinə görə qiymətləndirmə obyektindən geri qalsın. Düzəlişlərin dərəcəsi qiymətləndirici tərəfindən ekspert yolu ilə və yaxud mənzilin ümumi dəyərinin müqayisəsi elementlərinin xüsusi çəkisi əsasında müəyyən edilir.

 

 

FAYDALI LİNKLƏR